Yatırımcıların en çok sorduğu sorulardan biri küçük bir arazi hissesinin gelecekte ne kadar inşaat alanına dönüşebileceğidir.
İstanbul’un kuzeybatısında Arnavutköy ekseninde şekillenen Yenişehir gündemi, son yıllarda planlama kararları, büyük ölçekli konut projeleri ve ulaşım yatırımlarıyla birlikte çok daha somut bir zemine taşındı. Bu nedenle bölgeyi değerlendirirken söylentiyle resmi veriyi, mahalle adıyla parsel konumunu ve bugünkü fiyatla gelecekteki kullanım senaryosunu birbirinden ayırmak gerekiyor.
Konuyu doğru okumak için ilk çerçeve
DOP, emsal, kullanım kararı ve kat karşılığı oranı bilinmeden ‘250 m² kesin bir daire eder’ demek doğru değildir.
Örnek hesaplar yalnızca senaryo olarak kullanılmalı, resmi plan ve uygulama sonucu gibi sunulmamalıdır.
İstanbul Emlak Merkezi hesaplamalarda varsayımları açıkça ayırmayı tercih eder.
Yatırımcı için asıl soru ne olmalı?
“Bu mahalle değerlenir mi?” sorusu tek başına yeterli değildir. Daha doğru soru; bu parselin gelişim aksına, yola, mevcut veya planlanan projelere, imar sürecine ve satış likiditesine göre avantajı nedir olmalıdır. Aynı mahallede yan yana görünen iki taşınmazın bile hukuki niteliği, topoğrafyası veya ulaşım bağlantısı nedeniyle farklı yatırım profiline sahip olması mümkündür.
Bu nedenle bir portföyü incelerken en azından tapu bilgisi, hisse yapısı, ada-parsel doğrulaması, fiili yol erişimi, plan durumu, çevredeki kamu/özel sektör yatırımları ve alternatif portföylerin birim fiyatları birlikte kontrol edilmelidir. Yüksek getiri beklentisi kadar riskin kaynağını bilmek de yatırım kararının parçasıdır.
Yenişehir’de saha bilgisi neden önemli?
Harita ve uydu görüntüleri güçlü araçlardır; ancak eğim, dolgu, yol kalitesi, parselin gerçek çevresi, şantiye hareketi ve komşu yapılaşmanın ölçeği sahada çok daha net anlaşılır. Saha gözlemi resmi tapu veya imar kaydının alternatifi değildir; fakat bu kayıtların doğru yorumlanmasına yardımcı olan önemli bir tamamlayıcıdır.
İstanbul Emlak Merkezi’nin yaklaşımı
Bizim için iyi portföy, yalnızca satış fiyatı cazip olan portföy değildir. Yatırımcının bütçesi, yatırım vadesi ve risk toleransıyla uyumlu; konumu açıklanabilir, hukuki yapısı şeffaf ve gelecekteki senaryosu somut verilerle tartışılabilir portföydür. Bu yüzden Yenişehir içeriklerimizde şantiye görüntülerinden bölge analizlerine, tapu kavramlarından ulaşım projelerine kadar geniş bir çerçeve kullanıyoruz.
